Os números não mentem jamais!

O que o quadro de áreas do estudo de viabilidade urbanística irá te mostrar.

Neste artigo faremos um comparativo entre o quadro de áreas feito para o primeiro estudo de viabilidade urbanística e o quadro de áreas elaborado para o projeto final de aprovação. Vamos fazer isto para duas áreas que nós desenvolvemos o projeto e que já foram aprovadas.

O que pretendemos demonstrar com isto? Que a viabilidade urbanística dá um número muito próximo, muito realista para você embasar a análise econômico-financeira do negócio.

 

O estudo de viabilidade urbanística

O primeiro estudo de viabilidade urbanística geralmente é feito em cima da foto aérea e das restrições que conseguimos verificar analisando a foto. De vez em quando recebemos um levantamento topográfico antigo. Raramente temos um levantamento novo e com as restrições ambientais também adequadamente demarcadas.

Por estas questões levantadas acima, quando fazemos a análise das restrições físicas e ambientais de uma nova área, sempre somos pessimistas.

O que isto quer dizer? Quer dizer que, ao analisar uma foto aérea ou um levantamento topográfico, na dúvida se determinado ponto é ou não uma restrição, nós marcamos como restrição, sempre! Isto porque é melhor já não considerar a área para o cálculo de ocupação.

Se somos otimistas, e consideramos uma área que temos dúvida se ela é ocupável ou não, o número pode sair melhor do que o esperado. Isto pode ser bom para fechar a parceria, mas certamente será ruim para o negócio como um todo.

Com o projeto já fechado dentro da empresa, ao receber o levantamento topográfico e o estudo ambiental, pode-se descobrir que aquela área que tínhamos dúvida sobre a ocupação, realmente não pode ser ocupada. Se no primeiro estudo ela foi ocupada, o projeto terá que ser revisto e assim haverá uma diminuição da área liquida vendável esperada. E qual o problema com isto? O problema pode ser que ao refazer a viabilidade, a conta não feche mais. E isto é um problemão!

Se, ao contrário, somos pessimista, não consideramos uma área que temos dúvida e depois no meio do projeto, descobrimos que esta área pode ser ocupada, melhor! Ganhar área é sempre bom! Só melhora a viabilidade! Difícil mesmo é perder.

 

O projeto legal para aprovação

Quando desenvolvemos o projeto legal para aprovação, todas as etapas de desenvolvimento do projeto urbanístico já foram cumpridas. Ou seja, o projeto já passou pela prefeitura, todas as secretarias já fizeram suas exigências, o projeto também já foi compatibilizado com os projetos de infra (água, esgoto, drenagem, terraplenagem).

O quadro de áreas elaborado neste momento é o quadro de áreas final, que irá para o registro em cartório. Sendo assim, o número de lotes e a área liquida vendável são definitivas, bem como as áreas de doação pública.

 

Comparativo 1

Este primeiro projeto que iremos mostrar, localizado no interior de São Paulo, é de uma área que não apresentava restrição ambiental ou física. Não tinha mata, nem rios, nem declividade elevada.  Área bem tranquila de estudar.

Você pode pensar: “ ah, se é fácil, nem precisa estudar!” Mas claro que precisa, sempre temos que estar atento a legislação e a todas as possíveis restrições.

Nesta área, como vemos, até a quantidade de lotes deu muito parecido.  Mas qual é a grande sacada? No estudo de viabilidade urbanística tudo é feito com base em estimativas. Não existe o concreto do projeto final e aprovado.

E para fazer estimativas, é necessário saber corretamente quais são os parâmetros a considerar.

QUADRO DE ÁREAS  ESTUDO VIABILIDADE URBANÍSTICA PROJETO APROVADO
Especificação Qte. Lotes Área (m²) % Qte. Lotes Área (m²) %
Total de áreas privadas 348 118.720,72 48,46% 346 119.097,80 49,95%
Residencial 252 83.852,76 34,23% 279 87.473,81 36,68%
Uso Misto 96 34.867,96 14,23% 67 31.623,99 13,26%
Total de áreas públicas 126.259,16 51,54% 119.360,10 50,05%
Sistema viário 64.972,98 26,52% 57.341,33 24,05%
Áreas Institucionais 12.249,23 5,00% 12.781,43 5,36%
Espaços livres de uso público 49.036,95 20,02% 49.237,34 20,65%
Área Total Loteada 244.979,88 100,00% 238.457,90 100,00%

Como podemos ver, até a área total da gleba mudou um pouco. Mas isto acontece com frequência, não é um problema.

O importante é que a área privada aumentou um pouco, no projeto final e as áreas públicas diminuíram um pouco, ou seja, a relação melhorou ainda mais.

 

Comparativo 2

Este segundo projeto que mostramos abaixo a estória é diferente. Iniciamos o estudo de viabilidade urbanística com base num levantamento topográfico antigo e desatualizado. E quando o novo levantamento topográfico chegou e, principalmente após o estudo ambiental, as coisas mudaram bem!

A área não ocupável por conta de restrições como mata e área de preservação permanente, foi maior que o imaginado! Como podemos ver no comparativo abaixo na linha “espaços livres de uso público”, houve um aumento expressivo de área.

Já a prefeitura, solicitou várias diretrizes viárias que não constavam no plano diretor, e por consequência, não foram planejadas no estudo inicial. Também houve um aumento do sistema viário.

Por fim, a área privada total diminuiu bastante, e a viabilidade deste projeto ficou comprometida.

QUADRO DE ÁREAS  ESTUDO VIABILIDADE URBANÍSTICA PROJETO APROVADO
Especificação Qte. Lotes Área (m²) % Qte. Lotes Área (m²) %
Total de áreas privadas 472 88.179,14 44,38% 383 75.466,54 38,09%
Residencial 291 53.419,93 26,89% 228 43.329,69 21,87%
Uso Misto 181 34.759,21 17,50% 155 32.136,85 16,22%
Total de áreas públicas 110.490,85 55,62% 122.643,06 61,91%
Sistema viário 43.147,33 21,72% 46.600,94 23,52%
Áreas Institucionais 10.041,47 5,05% 9.362,82 4,73%
Espaços livres de uso público 57.302,05 28,84% 66.679,30 33,66%
Área Total Loteada 198.669,99 100,00% 198.109,60 100,00%

O projeto foi aprovado e lançado. Teve bom retorno. Mas o meio do caminho foi difícil por conta das novas exigências e descobertas que impactaram no desenvolvimento do projeto urbanístico.

 

Viabilidade certeira

Quanto mais assertivo forem os estudos de viabilidade urbanística, ou EVU como costumamos chamar, quanto mais informações se tiver sobre a área, sobre a legislação e o que mais tiver disponível, melhor será! Porque dará números bem realista. E assim a viabilidade econômica-financeira será bem certeira.

 

Dúvidas sobre o assunto? Algum comentário? Escreva-nos abaixo.

Até a próxima semana,

Tatiana e Juliana

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