Loteamento fechado, existe?

Todo mundo conhece vários loteamentos fechados por ai, seja na cidade ou no interior, existe aos montes.

Agora, como eles são aprovados?  E como passarão a ser aprovados, num futuro próximo?

 

O início de tudo

Tudo começa com a Lei federal 6.766/79. (já sei, você não aguenta mais ver eu escrevendo sobre esta mesma lei, certo? Mas ela é a lei federal, mãe de todas as outras leis municipais, não tem como fugir dela, nunca! Sabe como é mãe, sempre sabe tudo…)

A Lei 6.766 estabelece 2 formas de fazer o parcelamento do solo, quais são:

  • Desmembramento
  • Loteamento

A diferença entre eles já expliquei em outro texto. Se você tiver dúvidas, depois dá uma conferida lá neste artigo. Mas depois de ler este, ok?

 

Dentro da opção de loteamento, não existe a diferenciação entre loteamento fechado e aberto. É tudo considerado aberto, de acordo com a lei.

Se tudo é aberto, qual foi a forma de implantar os loteamentos fechados?

Aprová-los como loteamento aberto e só depois formar uma associação de moradores. Esta associação pede o fechamento da área do loteamento, em troca da manutenção dos espaços públicos existentes dentro do seu perímetro. Chama-se “concessão de uso”.

 

A expansão

Nos últimos 30 anos houve uma expansão muito grande na quantidade de loteamento fechados no Brasil. E isto criou inúmeras consequências para as cidades.

E como toda novidade, com o tempo acabou-se tonando parte da realidade. Surgiu assim a necessidade de alterar a legislação para que ela se adequasse a esta nova realidade.

 

A revisão da Lei 6.766

A Lei 6.766 já sofreu diversas revisões e atualizações, desde sua criação, em 1979.

Na metade de 2017, a revisão foi pequena, mas acrescentou 2 novos parágrafos que mudarão a forma de aprovação dos empreendimentos, dentro em breve.

Os dois parágrafos estão transcritos aqui abaixo.

  • 7o O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
  • 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

 

O que muda?

Até 2017, quando algum município aprovava uma lei especifica falando de loteamento fechado logo a lei caia por não ser considerada constitucional. Mas a partir deste momento, passará a ser, porque a lei 6.766 abriu esta possibilidade.

Com a permissão jurídica de loteamento de acesso controlado e de condomínio de lotes, agora todos os municípios, ao revisarem o plano diretor e a lei de uso e ocupação do solo, terão estas duas novas formas de parcelamento a considerar.

Ou seja, caberá aos municípios, dentro da legislação específica, definir as regras para a implantação destes novos parcelamentos.

A grande vantagem destas novas formas é que o município poderá definir regras especificas para o loteamento de acesso controlado e condomínio de lotes, tais como:

  • Regras de doação de áreas públicas especificas para cada caso
  • Poderá também definir tamanho máximo para a implantação de cada modalidade, de forma a evitar grandes espaços fechados, sem circulação adequada para a cidade
  • Definir diretrizes viárias para a área do entorno

 

Enfim, as novas regras surgirão com o tempo. Todos terão que se adaptar a elas.

Acreditamos que o fato dos municípios poderem legislar abertamente sobre elas só tem a ganhar, tanto para os loteadores e, principalmente, para as cidades.

 

Dúvidas sobre o assunto? Algum comentário? Escreva-nos abaixo.

Até a próxima semana,

Tatiana e Juliana

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