Condomínio de lotes, existe?

Todo mundo conhece algum tipo de condomínio, seja de casas ou de prédios. Mas e condomínio de lotes, você já ouviu falar?  Sabe as diferenças e as semelhanças entre eles?

Vamos descobrir logo abaixo.

 

A definição

Condomínio, pelo dicionário significa: “a posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto; copropriedade, compropriedade.”

Condomínio edilício é o termo utilizado para referir-se a um condomínio onde há partes comuns e partes exclusivas. Não quer dizer que é um condomínio com edificações. Isto porque existe outras definições de condomínio, que não o edilício. Mas isto é juridiquês…. Não é o nosso caso.

Voltando, o que quer dizer na prática condomínio edilício?

Que um conjunto de duas ou mais pessoas, possuem, ao mesmo tempo, uma propriedade. Esta propriedade é dividida entre a parte de uso privativo de cada proprietário e a parte de uso comum.

Sendo assim, na matricula de cada propriedade, tem a descrição da parte privada, que é uma área individualizada, e a descrição da parte comum, que aparece na forma de fração ideal, ou seja, cada proprietário é dono de uma cota parte da área total.

No condomínio edilício, uma propriedade, também chamada de unidade imobiliária, pode ser um apartamento, uma casa, uma sala comercial.

Até a metade de 2017, não estava incluso no rol do condomínio edilício, o termo lote.

 

A revisão da Lei 6.766

A Lei 6.766 já sofreu diversas revisões e atualizações, desde sua criação, em 1979.

Na metade de 2017, a revisão foi pequena, mas acrescentou 2 novos parágrafos que mudarão a forma de aprovação dos empreendimentos, dentro em breve.

Os dois parágrafos estão transcritos aqui abaixo.

  • 7o O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
  • 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

O Código Civil Brasileiro também foi alterado, para incluir o lote como um tipo de propriedade ou unidade imobiliária, dentro do condomínio edilício.

 

O que muda?

Até a metade de 2017, não era possível aprovar um condomínio de lotes. Juridicamente, isto não era reconhecido.

Quando se desejava vender lotes que estivessem dentro de um limite de fechamento, com controle de acesso e segurança e dividindo uma área comum de lazer, o que se fazia era aprovar um loteamento; e depois pedir o termo de concessão de uso de fechamento.

No entanto, esta solução sempre existe a possibilidade de perda deste termo de concessão.

A partir de agora, será possível projetar condomínios onde o objeto de venda seja o lote, não uma casa ou um apartamento já construídos.

Na pratica, o condomínio funcionará da mesma forma que os demais. Cada morador terá a escritura do seu lote (assim como cada um tem a escritura da casa ou apartamento) e terá uma fração ideal em relação à área total condominial.

Como esta alteração ainda é recente, faltam outras regulamentações. Cada município, ao revisar o plano diretor e a lei de uso e ocupação do solo, terá que contemplar esta nova modalidade.

 

Como escolher entre condomínio de lotes e loteamento de acesso controlado?

Os 2 serão coisas diferentes, pois o condomínio envolve a fração ideal sobre a área total, enquanto que no loteamento, o proprietário detém apenas a matrícula do seu próprio lote.

O que irá definir a escolha, será a legislação municipal.

As regras que serão criadas por cada um versus o objetivo de cada loteador.

A prefeitura pode definir regras distintas para cada modalidade, por exemplo:

  • Doação de área públicas;
  • Forma de fazer o fechamento;
  • Tamanho máximo da área a ser fechada;
  • Tamanho mínimo e máximo do lote.
  • Todos os itens listados acima, entre outros possíveis, podem ser determinantes na escolha. Mais até do que o querer que seja de uma forma ou outra.

Todavia, como isto tudo ainda é novidade, é difícil saber o que vai acontecer na prática. Só com o tempo saberemos as vantagens e desvantagens de cada forma de aprovação.

Acreditamos que o fato dos municípios poderem legislar abertamente sobre os condomínios edilícios só tem a ganhar, tanto para os loteadores quanto para as cidades.

Vamos ficar de olho no assunto, observando os próximos passos, seja dos municípios, seja dos empreendedores.

 

E se você tiver alguma opinião sobre a questão, por favor, nos envie nos comentários abaixo. Vamos trocar ideias sobre as possibilidades.

Até a próxima semana,

Tatiana e Juliana

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