5 dicas de como escolher uma gleba para desenvolver um projeto de loteamento

Vamos dar 5 dicas fundamentais de serem analisadas, a fim de auxiliar no processo de escolha de uma gleba para desenvolver um projeto de loteamento.

 

Estas dicas são ótimas tanto para aqueles que pretendem entrar neste ramo, como para os que já trabalham desenvolvendo projetos de loteamentos e estão sempre à procura de novas áreas.

Antes de escolher uma gleba é importante analisar os 5 fatores listados abaixo.  E observar se a área dispõe das condições necessárias para transformar o lugar em um loteamento viável.

Nós, que trabalhamos desenvolvendo projetos há mais de 10 anos, sabemos o quanto a escolha do terreno é fundamental.

Eventualmente, por razões alheias à questão de projeto, escolhe-se um terreno que não é o mais favorável a implantação de um loteamento. E no decorrer do desenvolvimento do projeto, estas dificuldades que a gleba apresenta começam a atrapalhar o desenvolvimento do mesmo, levando a atrasos significativos, não só de meses, mas até de anos! Isto quando não leva ao cancelamento do projeto.

Por isto estas dicas são tão valiosas e importantes. Siga-as o máximo possível.

Isto não quer dizer que uma ótima área, super bem localizada, deva ser deixada de lado se houver algumas pendências. Mas deve-se computar um tempo extra para a solução destes problemas.

A escolha da gleba

1.      Localização

Para escolher um terreno, você precisa antes de tudo, analisar sua localização.

O acesso a área é bom? É fácil para quem vem de diversas regiões?

Precisará ter ampliação do sistema viário para a implantação do loteamento?

E o entorno, de que serviços dispõe?

Atenderá a nova demanda de moradores que será criada? Ou será preciso prever no projeto de loteamento área para a implantação de serviços e comércio?

Que tipo de loteamento, habitação, outros usos, já existe no entorno?

Estas informações são necessárias porque impactam em custos de projeto e obra, caso seja preciso fazer uma ampliação do sistema viário, por exemplo.

Também interferem na definição do produto que será implantado, caso haja necessidade de lotes comerciais ou qualquer outra demanda, mais especifica.

2.      Situação econômica e jurídica

Antes de comprar ou fazer parceria com o terreno que deseja adquirir, faça uma análise detalhada e completa da situação econômica e jurídica da área.

Realize um levantamento sobre a situação econômica, verificando se todos os impostos relativos a área estão pagos.  (por exemplo: IPTU ou ITR). Verifique se há dividas em aberto.

É possível negociá-las com a prefeitura e incluir o pagamento na negociação de compra do terreno. Mas é fundamental ter conhecimento prévio da situação.

Pesquise também sobre a situação jurídica da área e dos proprietários. Veja se não há nenhuma pendência ou entraves, como espólio, doações, desapropriações, entre outros.

Solicite a matricula da área, que está registrada no cartório.

Estes problemas jurídicos podem ser todos resolvidos, mas alguns demandam um tempo considerável!  Considere isto no prazo do projeto.

Bem como a eventual necessidade de contratação de um profissional da área jurídica, para ajudar a solucionar o problema.

3.      Zoneamento – ocupação do solo

Verifique na prefeitura se a área é urbana ou rural, assim como a qual zoneamento a gleba pertence. Depois descubra quais são os parâmetros definidos na legislação para o zoneamento da área.

Definições como tamanho do lote, largura do sistema viário, impactam no desenvolvimento do produto e análise da viabilidade econômica.

Também definem o tipo de loteamento que será possível desenvolver. Por exemplo, de nada adianta você querer fazer um loteamento econômico com lotes de 125m² se a prefeitura exige lote com área mínima de 250m².

Verifique estas informações também previamente.

Aqui temos um roteiro de legislação urbanística que vai te ajudar a desenvolver esta parte do trabalho.

4.      Zoneamento – áreas rurais

Muitos terrenos ficam em áreas rurais. Neste caso, é necessário transformá-lo em área urbana ou expansão urbana, para que o projeto de loteamento seja desenvolvido.

Não é necessário fazer isto antes de realizar a compra ou parceira. Mas anote isto na lista de condicionantes. E claro, no prazo!

Verifique também a documentação que será necessária para esta mudança. O processo em si, pode não ser complicado. Mas conseguir toda a documentação, de acordo com o solicitado pelos órgãos, pode ser demorado.

5.      Demanda

Por último, mas não menos importante, analise a demanda da região, da cidade, de todo o entorno próximo.

Há demanda para o tipo de loteamento que se deseja implantar?

Não considere apenas o momento atual, pense a médio prazo, algo como em 2 a 4 anos para frente.

Haverá na cidade ou entorno algo que impulsione a demanda, como a implantação de nova fábrica que trará mais trabalhadores para a região. Ou de uma nova universidade, que atrairá além de alunos, professores, diretores, pesquisadores, entre outros funcionários.

A demanda será por um loteamento fechado ou aberto? Qual o tamanho do lote mínimo mais comum na região?

Concluindo

Depois de analisado as 5 dicas acima e sendo as respostas todas positivas, faça um Estudo de Viabilidade Urbanística.

Veja neste link o que este estudo te dará de informações para completar a análise da gleba.

Escolha da gleba feita!  É hora de partir para o desenvolvimento do projeto urbanístico!

 

Se você tem dúvidas sobre alguma das dicas dada acima, deixe seu comentário abaixo, que logo responderemos.

 

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Até o próximo post,

Tatiana e Juliana

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